L’achat d’un bien immobilier passe d’abord par l’évaluation de votre budget. Vous pouvez, à cette fin, vous rapprocher de votre banquier. N’oubliez pas d’intégrer à votre budget les frais de notaire correspondant à 2 à 3 % du prix d’achat pour un logement neuf, c’est-à-dire qui n’a jamais été habité, et 8 % pour de l’ancien.
Pour rechercher un logement, vous pouvez vous adresser à une agence immobilière ou faire des recherches vous-même. Lorsque vous avez trouvé un bien, vous devez signer une promesse de vente ou bien un compromis de vente.
La promesse ou le compromis de vente
La promesse de vente engage le propriétaire vis à vis de vous, généralement, sur une durée de deux à trois mois. Durant cette période, le vendeur ne peut proposer le bien à un autre acheteur. Cependant, si vous vous désistez, vous devrez renoncer à l’indemnité d’immobilisation, correspondant à 10 % du prix de vente du logement. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé. Si la durée excède 18 mois, la promesse de vente doit être réalisée devant le notaire. En tant qu’acquéreur, vous devrez régler des frais d’enregistrement de 125 €.
Le compromis de vente vous engage autant que le vendeur : la vente doit juridiquement être conclue. Autrement dit, si vous vous désistez, le vendeur peut vous contraindre à l’achat par voie de justice et même exiger des dommages et intérêts. En tant qu’acquéreur, lors de la signature du compromis, vous devrez verser un dépôt de garantie, fixé librement mais représentant généralement 5 à 10 % du prix de vente. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente ne doit pas être enregistré auprès des services fiscaux et n’occasionne donc pas de frais d’enregistrement.
Ensuite, si vous ne disposez pas de fonds nécessaire, vous devrez obtenir un prêt immobilier.
Comment obtenir un prêt immobilier ?
Pour obtenir votre offre de prêt immobilier, vous devez vous adresser à votre banquier ou à un courtier. Si vous passez par une agence immobilière, celles-ci vous propose généralement son propre courtier. Notez que, suivant vos revenus, vous pouvez parfois prétendre à des prêts avantageux comme le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale ou encore le prêt 1 %.
Pour obtenir votre prêt, vous devez monter un dossier comprenant les copies des documents suivants :
- Votre carte nationale d’identité ou carte de séjour ;
- Un justificatif de domicile ;
- Votre livret de famille, PACS ou contrat de mariage ou jugement de divorce ;
- Votre dernier avis d’imposition ;
- Votre dernier bulletin de salaire ;
- Des justificatifs si vous avez d’autres revenus (revenus locatifs, par exemple) ;
- Vos trois derniers relevés bancaires ;
- Des justificatifs d’autres crédits, le cas échéant ;
- Vos titres de propriété si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers ;
- Le compromis ou la promesse de vente.
Suite à la réception de ce dossier, la banque doit aussi obtenir un accord de garantie afin d’obtenir le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de votre part.
Il peut s’agir d’une caution solidaire, c’est-à-dire qu’une tierce personne se porte caution pour garantir le prêt. Cet engagement nécessite d’être formalisé sous seing privé.
Il existe aussi la caution hypothécaire, aussi appelée caution réelle : une tierce personne garantit le prêt en consentant à une hypothèque sur l’un de ses biens immobiliers. Le coût de cette procédure est élevé.
Une caution peut être fournie par une société de cautionnement, généralement créée par les banques pour réduire les frais de garantie. Leur coût d’entrée est cependant élevé.
Enfin, vous pouvez éventuellement prétendre, si vous avez le statut de fonctionnaire, à la caution mutuelle fonctionnaire qui permet de bénéficier d’une garantie entièrement gratuite.
Lorsque l’accord de la banque est total, la banque vous adressera une offre de prêt où figurent les conditions du contrat comme la nature du prêt, sa durée, son coût total… Lorsque vous avez reçu se courrier, vous devez impérativement attendre dix jours correspondant au délai légal de réflexion. Le onzième jour, vous devez retourner l’offre signée par courrier à la banque. Attention : si vous n’attendez pas les dix jours réglementaires, vous devrez tout recommencer.
La signature chez le notaire
L’étape suivant est la signature chez le notaire qui, en raison des nombreuses démarches à effectuer et de leur délai, intervient généralement environ trois mois après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Vous devez alors signer l’acte de vente officiel devant le notaire. C’est à cette date qu’est versé le solde du prix d’achat et les frais de notaire. Vous recevez aussi les clés du logement et les attestations de propriété.
Par la suite, en général dans un délai de six mois, le notaire vous fait parvenir une copie de votre titre de propriété.